Saber onde investir o seu dinheiro é um dos passos principais antes de começar a aplicar. Para entender melhor sobre qual a melhor área a ser investida, e interpretar a recomendação do seu consultor de investimento nessa área, é importante compreender o funcionamento de um fundo imobiliário de renda e de um projeto imobiliário e, ao mesmo tempo desvendar os riscos inerentes e o potencial retorno de cada um.

Fundo Imobiliário

Um fundo imobiliário de renda tem por objetivo aplicar recursos em imóveis que geram renda, por meio de locação. Ele distribui 95% do ganho com essa locação aos seus cotistas e, como fundo perpétuo, deve ser listado em bolsa de valores. 

A cada seis meses é emitido um laudo de avaliação dos imóveis que compõem a carteira de ativos e ajustado o valor de sua cota, para cima (no caso de apreciação) ou para baixo (no caso de depreciação do preço de mercado dos imóveis). Levando somente isso em conta, na prática, podemos imaginar que ser quotista de um fundo imobiliário de renda é similar a investir diretamente num imóvel, apenas com a necessidade de ajuste a mercado do preço de forma recorrente. Na mesma linha, podemos considerar que o custo de gestão do fundo pode ser comparado ao custo que cada investidor terá diretamente em administrar em sua própria carteira de imóveis. 

Para a maioria dos investidores – principalmente os pequenos – é impossível adquirir inúmeros imóveis para diversificar diretamente o investimento imobiliário. Portanto, uma importante vantagem do fundo é a diversificação de ativos. As principais teorias de investimento recomendam a diversificação como principal fator para atenuar o risco do investimento. 

Em função da listagem em bolsa dos fundos, há ainda liquidez diária no investimento imobiliário, porém, o preço das cotas sofre influência da flutuação em bolsa decorrente da expectativa dos investidores sobre a rentabilidade e risco de todos as ações. Portanto, considerando esse aspecto relevante, o investimento em um fundo imobiliário, guarda também semelhança com o investimento em bolsa em geral, sem estar diretamente relacionado aos contratos existentes de locação na carteira de imóveis do fundo.

Assim sendo, podemos afirmar que o investimento em cotas de fundo imobiliário tem um perfil híbrido, isto é, não é na verdade similar a investir diretamente em uma carteira de imóveis. Por um lado, (i) temos como ter um time de gestores qualificados para selecionar e aplicar em imóveis; (ii) podemos diversificar nossa carteira de investimentos; e (iii) temos liquidez no investimento imobiliário. Mas por outro, há risco de alta volatilidade do seu investimento com base no mercado acionário.

Projeto Imobiliário

Investir em um projeto imobiliário requer a análise de vários pontos, sendo os principais:

A Incorporação:

incorporar não é algo para leigos. Requer conhecimento e expertise que envolve o relacionamento com órgãos públicos, percepção do mercado e tendências do comprador final do imóvel, negociação do terreno, desenvolvimento do produto, gerenciamento de um projeto de longo prazo, capacidade técnica de engenharia e de arquitetura, relacionamento e crédito bancário, negociação com imobiliárias, marketing digital, relacionamento com clientes, entendimento do funcionamento de direito registral, etc. A lista é longa…

A Construção: 

Ser ou contratar um engenheiro civil e/ou arquiteto, gerenciar e executar uma obra, que é um projeto complexo, treinar equipe e garantir o trinômio prazo, custo e qualidade.

Formato Financeiro do Investimento: 

Existem inúmeras formas de investir num projeto imobiliário. A forma mais comum é a SCP – Sociedade em Conta de Participação, prevista no Código Civil de 2012. Nesse formato, o investidor participa do resultado, como sócio participante, tem um retorno definido com base no contrato social da SCP e não assume nenhuma responsabilidade ou risco sobre o andamento do projeto, que é assumido integralmente pelo sócio ostensivo da SCP, o incorporador. É possível também investir via contrato de dívida com garantia real, mútuo conversível em participação no capital da incorporadora e compra de imóvel com desconto. 

É fundamental portanto conhecer a incorporadora e a construtora além de ter um bom entendimento dos instrumentos de investimento para poder realizar o investimento com a segurança necessária. Ao investir num projeto por meio de uma SCP obtém-se uma cota de participação no resultado do projeto ou da incorporadora, respectivamente. Dessa forma, se por um lado não há garantia de retorno, há uma participação maior no retorno do projeto do que se compararmos com um instrumento de dívida. No caso da dívida, há uma expectativa de retorno mínimo (a taxa de juros) e o risco do projeto recai integralmente sobre o incorporador, sendo necessário exigir uma garantia real. 

Nesses dois casos acima, o investidor pode participar sozinho em uma negociação privada ou por meio de um contrato coletivo de uma plataforma de investimento online, devidamente registrada na CVM, que será ofertado publicamente.

Por meio do investimento coletivo, estruturado por um time de especialistas que tenham relacionamento com várias incorporadoras e tenham conhecimento técnico para avaliar cada projeto, o investidor poderá encontrar uma forma de investir em ativo real (ou com lastro real) e obter potencialmente retornos acima das taxas de juros livres de risco como a SELIC, que atualmente está em 3,00% ao ano. O prazo de investimento é de 2 a 5 anos, dependendo do projeto e do instrumento. 

Numa comparação com o fundo de investimento, a adesão a um ou vários contratos coletivos de investimento traz a possibilidade de diversificar o portfólio e a liquidez será ao término do projeto. Dessa forma, alia-se algumas vantagens do fundo imobiliário – capacitação técnica e diversificação – às vantagens de deter de fato um ativo real em carteira, com liquidez programada, sem influência da volatilidade da bolsa de valores, desde que aguarde a finalização da construção e ocorra a venda do ativo que lastreia o título.